Не пропусти
Главная » Ваш юрист » Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

При отчуждении жилой недвижимости чаще всего стороны прибегают к оформлению договора купли-продажи.

Данный договор относится к категории возмездных, то есть предусматривает плату за продаваемый объект.

Стоимость отчуждаемых объектов зависит от качества, региона и пункта расположения недвижимости. Почти всегда речь идет о крупных суммах, поэтому к содержанию договора законодательство предъявляет строгие требования.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • Что это такое?
  • Что должно быть указано в нем?
  • Преамбула
  • Прочие обязательные пункты
  • Как он регистрируется?
  • Порядок оплаты и передачи квартиры
  • Как обезопасить себя?
  • Будьте внимательны!

Подготовка к подобной сделке требует большой предварительной работы, а также знаний законодательства: ГК РФ, семейного и жилищного кодексов.

Что это такое?

Договором купли продажи квартиры принято считать письменное соглашение, заключенное меду участниками сделки.

Данным соглашением закрепляются условия и сроки, в течение которых продавец обязуется передать недвижимость покупателю. А также прописываются обязательства покупателя по приемке отчуждаемой недвижимости.

Гражданским кодексом предусмотрена свобода договора.

Участники сделки могут вписать любые важные для обеих сторон пункты, при условии отсутствия в них противоречий действующему законодательству.

Но, несмотря на понятие «свободы договора», ГК РФ предъявляет довольно жесткие требования к пунктам, которые обязательны для каждого договора купли-продажи. В нем обязательно должны быть указаны место и дата подписания.

Преамбула

В этой части договора указываются продавец и покупатель. Ими могут быть юридические и физические лица. Разумеется, у квартиры может быть как единственный владелец и покупатель, так и по нескольку человек с каждой стороны.

В преамбуле указываются собственники и покупатели отчуждаемой квартиры, включая недееспособных граждан. За несовершеннолетних, недееспособных или частично ограниченных в правах граждан, действуют их родители или опекуны.

Кроме того, дееспособные участники сделки имеют право передать свои права по заключению договора доверенным лицам. Право на осуществление действий в интересах доверителя (продавца или покупателя), дает доверенность, удостоверенная нотариусом.

В преамбуле перечисляется каждый участник сделки. Вписываются данные документов, удостоверяющих личность и полномочия каждого из них. Это могут быть данные паспортов, постановлений о назначении опеки, свидетельств о рождении и пр..

Если в числе участников есть юридическое лицо, указывается его полное название и основные реквизиты. При наличии участников, действующих по доверенности, в преамбуле идет ссылка на доверенность, с указанием ее регистрационного номера реестре нотариуса, выдавшего данный документ.

Прочие обязательные пункты

Договор-пунктыСтандартный договор обычно содержит 10-15 пунктов.

Обязательными являются следующие:

  • четкое указание на отчуждаемый объект: его точный адрес и общие технические характеристики – количество комнат, метраж и т.д.;
  • указание на правоустанавливающие документы, подтверждающие права продавца на отчуждаемое жилье;
  • цена квартиры и порядок расчетов;
  • сведения о зарегистрированных на момент продажи гражданах, сроках их снятия с учета, ответственность за нарушение указанных сроков;
  • сроки и порядок передачи недвижимости (если есть особые условия, например, если квартира передается с мебелью – есть смыл это упомянуть в договоре);
  • указание на требования закона, предусматривающие обязательную регистрацию перехода права собственности в уполномоченном органе.

Как он регистрируется?

В свете требований сегодняшнего законодательства формулировка «регистрация договора» устарела. В настоящее время законодательство упразднило регистрацию договора купли-продажи, ограничив свои требования процедурой регистрации перехода прав собственности.

Для регистрации сформируйте пакет документов:




  • заявление о регистрации перехода права за подписью продавца;
  • заявление о регистрации права за подписью покупателя;
  • не менее 2-х экземпляров подписанного всеми участниками сделки договора;
  • квитанция на сумму 1000 рублей, подтверждающая оплату госпошлины;
  • паспорта, свидетельства о рождении и при необходимости прочие документы в оригиналах;
  • нотариально удостоверенные доверенности, если в договоре фигурируют доверенные лица.

Подготовленные документы нужно сдать в территориальный офис Росреестра или воспользоваться другими способами регистрации:

  1. Обратиться в один из многофункциональных центров (в тех регионах, где они имеются).
  2. Воспользоваться выездным обслуживанием, которое предоставляется на безвозмездной основе инвалидам I-II групп, инвалидам и участникам ВОВ; и на платной основе – всем гражданам, желающим воспользоваться данной услугой.

По истечении установленного законодательством срока, право нового собственника будет зарегистрировано. В подтверждение этого факта регистрирующий орган выдаст покупателю свидетельство, подтверждающее его вновь возникшее право собственности на купленное жилье.

Порядок оплаты и передачи квартиры

Договор продажи квартирыПри покупке квартиры нужно уделить серьезное внимание всем этапам, и особенно – порядку оплаты.

Законодательство предусматривает несколько вариантов расчета между продавцом и покупателем.

Это оплата наличными из рук в руки, или с использованием депозитарной банковской ячейки, использование кредитных средств (ипотека) или материнского капитала, безналичные расчеты, субсидии.

Максимально обеспечить интересы обеих сторон и надежную сохранность денежных средств, позволяют грамотно организованные сделки, совершаемые по безналичному расчету, а также расчет с использованием банковских ячеек. Передача наличных несет известную долю риска.

Поэтому ни в коем случае нельзя пренебрегать основными требованиями к расчетам.

Денежные средства должны передаваться только в обмен на расписку в получении денег. В расписке должны быть указаны паспортные данные всех продавцов, дата и место выдачи.

Из содержания этого документа должно быть ясным, какую общую сумму получили продавцы за квартиру, какую долю от общей суммы получил каждый из них, по какому адресу расположена проданная квартира.

Каждый из продавцов ставит полностью имя, отчество, фамилию и подпись. За несовершеннолетних и ограниченных в правах в расписке ставят подпись их законные представители.

Сроки передачи квартиры зависят только от договоренности сторон, которая должна быть отражена в договоре купли-продажи. Передача жилья производится по подписываемому сторонами акту приема-передачи недвижимости. С подписанием акта покупателю передаются все комплекты ключей от квартиры и платежные документы за коммунальные услуги за последний период.

Как обезопасить себя?

Договор купли-продажи В условиях набирающего силу кризиса нужно быть предельно осторожными и бдительными при покупке квартиры.

Если говорить о сегодняшней ситуации, то рынок недвижимости в ближайшее время ожидает спад покупательской активности.

Это очень хорошее время для покупателя, потому что рынок будет перенасыщен самыми разными предложениями. На фоне пассивности покупателей продавцы становятся более сговорчивыми, что дает возможность договориться о хорошем торге.

Вполне приличную квартиру можно купить значительно ниже, чем некоторое время назад. Но «приятная» цена – далеко не единственное достоинство квартиры. Чтобы никогда не пришлось сожалеть о покупке «ненадежной» квартиры, нужно обратить пристальное внимание на следующие моменты:

  • тщательную проверку «юридической чистоты» объекта недвижимости;
  • проверку «движения» жильцов и собственников;
  • правоспособность собственников;
  • наличие третьих лиц, имеющих законные основания на проживание или владение квартирой;
  • соблюдение законодательства при приватизации квартиры и всех производимых с ней сделках, если таковые имели место быть.
Надежнее всего приобретать квартиру, которая не имеет «истории». То есть на момент отчуждения продавец является ее первым и единственным владельцем.

Это может быть как один человек, так и семья. В этом случае проверить квартиру просто, и любые малейшие нарушения закона сразу становятся очевидными.




Чем длиннее «история» квартиры, тем сложнее ее проверить.

Самыми неблагоприятными с точки зрения надежности являются квартиры, где постоянно происходила смена собственников.

В «истории» таких квартир фигурируют договора купли-продажи, свидетельства о вступлении в наследство, договора ренты и дарения. Проверить каждую из этих сделок очень сложно, а порой и невозможно.

Приобретая подобную квартиру нужно оценить всю степень риска. Очень важно проследить, не были ли нарушены права граждан, относящихся к категории риска, при приватизации или одной из сделок. Нарушение прав этой категории лиц, делает любую сделку недействительной и не имеет срока давности.

То есть, купив квартиру, в которой когда-то были нарушены права несовершеннолетних, вы можете лишиться ее на основании решения суда, если повзрослевший ребенок вдруг надумает восстановить себя в правах.

Что касается сегодняшних собственников, то перед сделкой следует попросить документально подтвердить их дееспособность. Это подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если же, несмотря на представленные положительные справки, кто-то из собственников вызывает у вас глубокие сомнения (кажется неадекватным, злоупотребляющим алкоголем и т.д.), откажитесь от договора в простой письменной форме в пользу нотариально заверенного договора.

Нотариус, выступая как незаинтересованное лицо, проверит дееспособность и в случае судебных разбирательств подтвердит, что в момент подписания договора продавец отдавал отчет своим действиям.

Составление договораПроверив квартиру, собственников и пользователей, обдумайте цену договора.

Самое правильное – указать в договоре ту стоимость, за которую вы приобретаете квартиру.

При занижении цены и последующих судебных разбирательствах вы рискуете получить на руки именно ту заниженную сумму, которую пропишите в договоре.

Если на момент подачи документов на регистрацию в квартире остаются прописанные собственники или члены их семьи, потребуйте заявление с обязательствами о снятии с регистрационного учета всей семьи.

Обязательно укажите сроки выписки. Обычно на это дается от одной до двух недель. Если же продавцы после сделки уезжают в другой город, а тем более – в другую страну – не стоит ограничиваться заявлением.

Договоритесь с продавцом об удержании определенной суммы под выписку. То есть некая сумма, обычно от 200 до 500 тысяч рублей, закладывается в банковскую ячейку, а условиями доступа к этой ячейке и получения денег будет предоставление продавцом выписки из паспортного стола, подтверждающей, что все члены семьи продавца сняты с регистрационного учета.

Будьте внимательны!

От того, насколько удастся проверить приобретаемую квартиру и правильно организовать сделку, будет зависеть благополучие и спокойствия проживания на новой жилплощади.

Практика показывает, что чаще всего судебные иски и оспаривание сделок со стороны бывших собственников и третьих лиц подаются в течение первых трех лет после продажи квартиры. Поэтому страхование титула (права собственности) на этот период укрепит ваши позиции.

Порой поводом для обращения в суд становится соблазн бывшего владельца квартиры «заработать». Это случается, когда при продаже дорогих квартир вместо полной стоимости указывается лишь миллион рублей.

Заключение договораДаже при наличии расписки на фактически оплаченную сумму, вам придется потратить много времени и усилий, чтобы доказать суду, что вы заплатили больше миллиона рублей.

Поэтому чем правдивее, точнее и полнее будет договор, тем меньше шансов вы оставите мошенникам для его оспаривания.

Если же не имеете необходимых знаний и опыта, лучше заручиться поддержкой грамотных друзей, родственников или опытных профессионалов.

Договор

Договор 2

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Расторжение договора купли-продажи квартиры сроки и гарантии

Основания Причины для расторжения договора купли-продажи: Серьезные нарушения договора. При этом пострадавшей стороной может быть ...

Удержания из заработной платы основные случаи

Основные случаи удержания заработной платы Работодателю предоставляется право для удержания заработной платы с целью: погасить ...

Как правильно узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?

Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в ...

Документы в суд для лишения родительских прав отца или матери

Бывают ситуации, когда в интересах ребенка лишить одного из родителей или обоих родительских прав. Это ...

Выписка из квартиры при продаже жилья процедура снятия с регистрационного учета

При продаже квартиры, комнаты, доли в квартире или частного дома перед новыми владельцами жилья встает ...

Как открыть больничный лист пошаговая инструкция

Больничный лист — это соответствующий документ, который по установленной форме фиксирует вашу нетрудоспособность за определённый ...

Какие документы нужны будущим родителям для усыновления ребенка?

Несмотря на сложность процедуры, все больше россиян прибегают к усыновлению. Для одних – это шанс ...

Закон о тайне усыновления и последствия разглашения тайны

В Основном документе нашего государства написано, что каждый человек имеет право на неприкосновенность своей личной ...

Необходимые документы для получения материнского капитала

Для того чтобы получить материнский капитал родители или усыновители должны передать в Пенсионный фонд соответствующее ...

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Сделки по недвижимости, пожалуй, одни из самых сложных. Это вызвано как крупными суммами денег, которые ...

Государственная академическая стипендия: общая информация

Государственная академическая стипендия в РФ является мерой социальной поддержки и поощрения студентов и аспирантов очной ...

Что такое имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, и как его получить?

Незнание закона, как водится, не освобождает кого-либо от ответственности. Однако этим дело не ограничивается. Часто, ...

Как составляется согласие супруга на дарение квартиры и образец данного документа?

Дарение квартиры часто практикуемая сделка, но вопросов о том, как юридически грамотно провести и оформить ...

Электронная очередь военнослужащих на жилье

Сегодня, в мире высоких технологий, постановка на очередь на жилье может быть выполнена дистанционно посредством ...

Обжалование постановления ГИБДД

Многие постановления, вынесенные подразделением ГИБДД либо в судебном порядке за совершение административного правонарушения, безусловно, можно ...

Как получить ИНН через интернет пошаговая иснтрукция

Как узнать свой ИНН Для этого существует два способа: обратившись лично в местный налоговый орган; ...

Как расприватизировать квартиру возможные нюансы

Что такое расприватизация Понятие подразумевает под собою процесс перехода права собственности на квартиру от частного ...

Ипотека для учителей

Работники образования относятся к бюджетной категории лиц с низким уровнем заработной платы, и кому наше ...

Признание права собственности в порядке наследования: ждем своей очереди

Имущество, неважно движимое или недвижимое, которым обладал умерший человек, на правах личной или частной собственности, ...

Оформление наследства на дом и земельный участок: трудоемкая процедура, или доверь свою судьбу нотариусу

Дом с земельным участком, как и что-либо другое можно получить в наследство. Причем как по ...

Как правильно написать досудебную претензию на страховую компанию

Постоянный рост рынка оказания страховых услуг выгоден пользователям. Это дает возможность получить существенные преференции в ...

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru

=189615;

= = =

= =

= =

(‘ place='yadirectrek4'; = 189615;

= = =

='FF0000'; =

='FF0000'; =

=800; ('