Довольно часто в правоведении встречаются термины, которые, несмотря на различия в сущности обозначаемых ними понятий, часто воспринимаются обычными гражданами как одно и то же. Так обстоят дела с рентой и арендой. С точки зрения экономики, понятия это смежные. Однако они имеют разную правовую природу, о чем можно заключить, обратившись к 33 главе ГК РФ, посвященной ренте.
Земельный рынок: земельная рента и аренда участка
Традиционно, рынок понимается как взаимодействие покупателя с продавцом. Возможность такого взаимодействия по отношению к земле появилась после того, как в 1993 году этот ресурс был признан в РФ недвижимостью.
Главными регуляторами сферы аграрного рынка земли и земельной ренты выступают права собственности, пользования и владения, а также возможность распоряжаться этими правами. Важными факторами являются конкуренция и цена.
Земля является природным ресурсом, количество которого ограничено. К тому же, ее нельзя переместить. Тем не менее, владеющее или пользующееся ею лицо получает от этого прибыль.
В данном вопросе важно отличать землепользователя от землевладельца.
- В первом случае лицо использует землю и расположенные на ней ресурсы на основании определенного договора.
- Владение же землей равносильно собственности.
Тут мы и подходим к различию между рентой и арендой в правовом смысле: когда заключается договор аренды, собственник передает арендатору право пользоваться землей за отдельную плату. Рантье же передает свое право собственности, то есть не может больше распоряжаться землей, за что получает пожизненную выплату (содержание).
Для ясности приведем в виде списка ключевые различия между земельной рентой и арендной платой:
- Договор ренты заключается между гражданами РФ. Исходя из ссылки на соответствие данного договора купле-продаже, отчуждение прав собственности в пользу иностранцев исключается. Арендатором же может стать гражданин любой страны или вовсе лицо без гражданства;
- Период аренды, как правило, ограничен и указан в договоре. Рента же заключается бессрочно или пожизненно (то есть, содержание выплачивается, пока рантье жив);
- Арендатору достается лишь право пользования. Плательщик ренты становится собственником земли;
- При нарушении условий договора арендная сделка, обычно, расторгается. Когда плательщик ренты не исполняет свои обязанности, право собственности может быть возвращено к рантье;
- По условиям ренты возможен выкуп. Договоры аренды такой возможности, как правило, не предусматривают.
Помимо аренды, важно знать о нюансах мены, дарения и подобных понятий, связанных с рентой.
Более подробно о понятии и особенностях ренты будет рассказано в следующем видео:
Метод капитализации
Метод капитализации земельной ренты используют, когда нужно оценить застроенные и пустые (незастроенные) участки земли. Чтобы метод мог быть применен, должна существовать возможность получения земельной ренты (ЗР) от данного надела.
Алгоритм действий здесь следующий:
- Определение ренты;
- Расчет величины соответствующего ей коэффициента капитализации;
- Выход на рыночную стоимость надела через капитализацию ренты.
Расшифруем понятия.
- Капитализация ЗР – определение всех возможных доходов земли на данный момент, переведение их в текущую стоимость.
- Коэффициент капитализации – это та ставка, благодаря которой чистый доход переводится в стоимость.
Сейчас выделяют четыре основных способа проведения капитализации ЗР (оценки с\х надела):
- Участок рассматривается как денежный капитал, поэтому за коэффициент принимается ставка банка по долгосрочному кредиту. Способ действенен в условиях стабильности экономики и малоприменим во время кризиса;
- Для капитализации используется установленный государством индекс. Так рассчитывается кадастровая цена;
- Построение суммарной (иначе, кумулятивной) модели. Базовую, безрисковую, ставку (за ее основу берут банковскую ставку доходности по депозитам) увеличивают на премию за риск (3-5% в зависимости от субъекта РФ);
- Рыночная выжимка. Коэффициент определяется на основе данных о продаже аналогичных участков. Доход от них делится на цену, по которой их продали.
Далее мы поговорим и об основных формах земельной ренты.
Основные формы
Выделяют три типа ренты: монопольную, абсолютную и дифференциальную. Мы остановимся подробнее на двух последних формах, поскольку они являются основными.
О теории земельной ренты, о том, что случится, если она будет расти и подобных вопросах расскажет следующее видео:
Абсолютная
Абсолютная земельная рента – это, упрощенно говоря, обязательная плата собственнику за землю, поскольку он не отдаст ее безвозмездно.
Такая рента выплачивается даже в том случае, когда надел крайне плох, неплодороден и не имеет никаких преимуществ.
Дифференциальная
В отличие от абсолютной дифференциальная земельная рента возникает только тогда, когда участок выгодно выделяются на фоне других. Плодородность его может быть естественной или экономическое. В первом случае понимается высокое качество земли (чернозем, например), наличие залежей, доступность воды и пр. Во втором – удачное местоположение. Так, наделы, расположенные ближе к магистралям, большим городам, более выгодны для постройки домов.
Когда выгодность зависит от самого участка, говорят о дифференциальной ренте I. Если сверхдоход является следствием вложений в техническую сторону процесса (передовые технологии выращивания, лучшие машины), речь идет о дифференциальной ЗР II.
Договор
Единых требований к оформлению договора ренты в российском законодательстве на данный момент не имеется, поскольку сама эта сделка только недавно начала практиковаться на территории РФ. За рубежом же она пользуется популярностью.
Итак, создавая текст договора ренты, нужно опираться на характеристики этой сделки, поданные в ГК.
Чтобы разница между данным типом договора и прочими видами операций с землей стала более ощутима, приведем его специфические черты:
- Объектом договора является право собственности на надел. В этом смысле рента сближается с куплей-продажей, поскольку имущество за плату отчуждается. Однако указание на цену выкупа земли в договоре земельной ренты может отсутствовать (главное, чтобы была оговорена сумма самих выплат), в сделке купли-продажи цена играет ключевую роль. Без указания на нее операция не состоится;
- Рента возможна лишь между российскими гражданами. Вопрос об участии в таких сделках организаций и государства на данный момент остается спорным;
- Предметом ренты выступает земельный надел, либо же доля, положенным образом выделенная из общей долевой собственности.
Следует отметить, что полученная в результате сделки ренты земля может быть продана. В таком случае обязательства по выплате ренты будут переданы новому собственнику. По сути, такой надел является обремененным рентой.
Поскольку единых бланков для договора ренты, как просто, так и на дом с участком не существует, приводим примерные образцы на ренту земли и дома.
Образец договора ренты с пожизненным содержанием
Образец договора ренты с домом
Следующее видео расскажет более подробно о том, как составить договор ренты:
Особенности договора ренты земельного участка и его отличие его от аренды