Отношения будущего покупателя новой квартиры и застройщика оформляются договором займа, соинвестирования, предварительным соглашением или с помощью векселя.
Возможны комбинированные схемы.
После приобретения права требования лицо еще не является собственником объекта недвижимости, но вправе потребовать признания себя таковым в будущем — когда строительство будет завершено.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!
Оглавление:
- В каких случаях можно это сделать?
- Договор цессии
- Переуступка прав
- Риски
- Порядок расчетов
- Итоги
В каких случаях можно это сделать?
Существует два пути перехода права:
- Оформление договора переуступки.
- Перезаключение договора с компанией-застройщиком.
В первом случае происходит передача права требования по договору от одного лица к другому. Во втором случае лицо, желающее переуступить свое право, обращается с заявлением в строительную компанию с указанием, кому именно переуступает права на строящийся объект.
Договор с застройщиком переоформляется на нового владельца права требования, вносятся изменения в собственные документы компании. Лицо, которое приобрело право требования путем изменения документации застройщика, в будущем оформит договор купли-продажи.
Договор цессии
Поскольку почти все строящиеся квартиры часто бывают распроданы на начальном этапе, договор цессии — единственный способ приобрести строящееся жилье.
Однако существуют юридические риски договора переуступки, о которых должен быть предупрежден покупатель.
По договору дольщик (владелец права требования) передает приобретателю свои права и обязанности, прописанные в договоре с застройщиком.
В отличие от переоформления договора с застройщиком лицо, переуступающее право требования, избегает санкций, связанных с расторжением соглашения долевого участия. Таким образом, дольщик может вернуть все свои средства, а также получить доход.
Чтобы избежать судебных разбирательств, следует обратить внимание на следующие пункты:
- дольщик обязан оплатить всю сумму по долевому участию и оформить это документом о зачете взаимных требований;
- компания-застройщик должна дать согласие на переуступку, если такое согласие вытекает прямо из соглашения долевого участия;
- кредитная организация, выдававшая средства для приобретения строящегося жилья, должна дать свое согласие на переуступку.
Если при заключении договора цессии было нарушено одно требование из перечисленных, он может быть признан недействительным, а все требования приобретатель может предъявить к продавцу, в том числе требовать выплаты процентов за использование денежных средств, что на практике не так просто.
В договоре о праве требования должно быть прописано, что имеющее его лицо может переуступить его без согласия на то строительной компании.
Если в договоре есть пункт о том, что требуется согласие организации, которая дала право требования на объект, следует проконсультироваться с ее сотрудником о возможности переуступки.
Если в договоре о праве требования содержится запрет на переуступку, следует отправить его на правовую экспертизу.
Особое внимание лицу, приобретающему жилье по переуступке, следует обращать на порядок расчетов между застройщиком и дольщиком. Если согласно первоначального соглашения о долевом участии расчет производится в рассрочку, схема ее останется неизменной. В этом случае следует хорошо обдумать свои финансовые возможности.
Договор цессии оформляется в письменной форме и требует государственной регистрации, причем бывший дольщик обязан уведомить об этом застройщика. Следует обратить особо пристальное внимание на то, что если первичный дольщик не выплатил все средства по договору участия, то согласие компании-застройщика на заключение договора переуступки обязательно.
Переуступка прав
Переуступка прав на строящуюся квартиру (цессия) возможна только на этапе строительства дома, пока права на квартиру не были переданы от застройщика к дольщику.
Риски
На заре строительства частных квартир риску подвергался в основном покупатель, то есть приобретатель права требования на квартиру, но не продавец.
В СМИ часто мелькали сообщения о новых схемах, когда строящееся жилье перепродавалось неоднократно разным лицам.
После редакции законодательства практически сложно осуществлять такого рода махинации. Исходя из судебной практики, жилье получает в итоге тот покупатель, который первый оформил его по переуступке, остальные же должны ждать возмещения ущерба после установления виновных лиц.
Основной риск сейчас несет тот добросовестный приобретатель права требования, который не разбирается в нюансах договора, заключаемого с застройщиком или с лицом, заключившим ранее договор со строительной компанией.
Иногда застройщики используют кроме соглашения о долевом участии иные схемы. Например, инвестиционный договор, предварительное соглашение о купле-продаже, предварительный договор долевого участия.
Банкротство застройщика, хотя и не встречается часто, но бывает основанием для ускоренной продажи объектов в строящемся доме. Тогда по договору переуступки лицо, уступившее право, не несет ответственности за дальнейшее развитие ситуации. Проигрывает в таком случае только приобретатель.
Проверка состоятельности застройщика, проектной и разрешительной документации ложится на покупателя строящегося жилья. Тогда в договор переуступки может быть включен дополнительный пункт. Поручительство цедента — поручительство лица, передающего право по переуступке. Оно включается в договор переуступки и является гарантом того, что застройщик закончит строительство. На практике встречается редко.
Порядок расчетов
Переуступка прав на строящееся жилье бывает связана с обстоятельствами, когда срочно требуются деньги, поэтому в интересах продавца совершить расчет как можно скорее.
Расчет может проводится в офисе строительной организации одновременно с оформлением переуступки требования. Это рискованно.
Часто используется схема закладывания денег в банковскую ячейку. Договор переуступки должен пройти государственную регистрацию, но она отличается по юридической формулировке от регистрации права на жилье. Документ о регистрации договора переуступки получает на руки приобретатель строящегося жилья.
Покупатель гарантировано получит деньги из ячейки. Так можно избежать опасности при расчете.
Итоги
Продажа строящейся квартиры привлекает инвесторов гибким доходом и простой схемой переоформления права. Продавцу строящегося жилья выгоднее заключить договор цессии или переуступки с тем, чтобы избежать лишних выплат по штрафным санкциям в случае переоформления соглашения долевого участия.
Риски как продавца, так и покупателя строящегося жилья минимальны, если покупателю тщательно изучить документацию на квартиру, а продавцу информировать покупателя о всех нюансах переуступки.
При оформлении договора переуступки следует акцентировать внимание на всех пунктах, а также на подписях на сопутствующей документации.
При расчете по договору переуступки следует проявить осторожность, для чего использовать банковскую ячейку, как самую простую и проверенную схему.