Не пропусти
Главная » Ваш юрист » Расчет арендной платы за земельный участок и ее размер

Расчет арендной платы за земельный участок и ее размер

Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.

Если у вас достаточно денег для своего дела, можете приобрести землю в личную собственность. Но большинство людей не в состоянии этого сделать. К счастью необязательно приобретать землю, можно взять её в аренду. Но первоначально следует выяснить, как рассчитывается стоимость аренды земли, по каким законам она изменяется.

Как рассчитывается арендная плата за земельный участокКак рассчитывается аренда

Первоначально нужно упомянуть, что взять землю в аренду у частника и у государства – это не одно и то же. Государство при назначении цены аренды ориентируется на объективные показатели ценности земли: её местоположение, целевое назначение, городские планы на землю. Частник или фирма может ориентировать на субъективные способы оценки аренды земли: «популярность» территории, коммуникации на ней, собственные аппетиты.

Поэтому, чтобы внести ясность, необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную. Каждая из них определяется по собственным правилам и одна влияет на другую. Первоначально поговорим об общих формулах, факторах, которые влияют на повышение или понижение аренды. Реальные цифры каждого коэффициента приведены в конце статьи.

Размер любой арендной платы должен указываться в договоре

Нормативная арендная плата

Нормативная арендная плата за земельный участокЭто цена устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она не меняется со временем от колебаний рынка и других изменений ситуации. Нормативная стоимость рассчитывается исходя из категории земли (целевого назначения) и её местоположения. По категориям все земли можно условно разделить на те, которые государством не сдаются в аренду и не продаются, и на земли, которые могут находиться в частной собственности.

Первая категория не имеет отношения к данной статье, ко второй категории относятся земли:

  • для подсобного хозяйства – дачи;
  • сельскохозяйственного назначения – пашни;
  • промышленности – территории для строительства заводов;
  • населенных пунктов – зоны для строительства магазинов, торговых и офисных зданий.

При назначении арендной платы учитываются два важнейших показателя.

  1. Географическое положение природной зоны, экономическое развитие города. Логично, что сельскохозяйственные земли, расположенные на юге страны, стоят в десятки раз дороже, чем аналогичные территории на севере. Для промышленных и других зон большое значение играет близлежащий город. Земли под Москвой стоят в 3-4 раза дороже, чем участки под другими городами страны.
  2. Ценность участка для города, области. Для каждого типа земли (по целевому назначению) приоритетными являются свои показатели ценности. Здесь учитывается множество параметров:
    • инженерная и строительная ценность;
    • социальная, экономическая роль;
    • природные качества территории;
    • историческая и архитектурная ценность
    • прочие параметры.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимостьГосударственная кадастровая оценка обязательна для каждого участка земли. Так как именно при ней учитывается множество важных факторов, влияющих на конечную стоимость аренды земли. Нередко кадастровая стоимость становится рыночной ценой.

  1. При кадастровой оценки официально измеряются и закрепляются данные о границах, площади и плане территории. Именно эти характеристики нужно учитывать при расчете реальной арендной платы.
  2. Оцениваются коммуникации на участке. Логично, что земля с подведением линии электропередачи, системой водоснабжения и канализации должна оцениваться дороже.
  3. Оцениваются и документально фиксируются различные постройки на территории и их состояние. Цену аренды сельскохозяйственных земель поднимают теплицы, постройки для техники и инвентаря.
  4. Учитывается расстояние не только до дорог, но и до леса, водоемов, других природных объектов. Наличие их рядом увеличивается стоимость любой земли. Негативно может сказаться присутствие рядом заболоченных или загрязненных участков.
  5. Важным показателем является рельеф местности. Неровности участка становятся проблемой при любом использовании земли. Также имеет значение рельеф близлежащей территории. Участок, находящийся в низине будет регулярно затапливаться.
  6. Для сельскохозяйственных земель не менее значимым показателем будет севооборот или характеристика почвы. Также важный момент – необходимость предварительной обработки земли перед посевом.

Рыночная стоимость аренды

Рыночная стоимость земельного участкаМожет показаться, что кадастровая оценка земли должна соответствовать её рыночной стоимости. Но так бывает далеко не всегда. Несмотря на очевидную зависимость, рыночная стоимость иногда сильно отличается от кадастровой оценки. Дело в том, что на окончательную сумму влияют главные факторы рынка – спрос и предложение. А на них серьезное влияние оказывает психология отдельных людей и масс, экономическая и политическая ситуация в стране и регионе.

Наиболее подвержены рыночным колебаниям земли в городской черте. На цену влияют не только объективные факторы (близость магазинов, значимых улиц), но и субъективные и нерациональные условия. К ним можно отнеси «престижность» района – близость парков и зон отдыха, архитектурных памятников, выделение района «для богатых».

Большую объективность при рыночной оценке имеют земли сельскохозяйственного и промышленного значения. Но и здесь играют роль ожидания и надежны народа. Ожидается повышение экономики страны, следовательно, увеличивается активность предпринимателей и возрастает желание открывать предприятия. А если растет спрос на застройку земли этими предприятиями, то растет и цена на аренду.

Другими словами нужно всегда учитывать спрос на землю, а не только объективные данные. Иногда спрос на аренду земли может подняться вообще без видимых причин. Например, предприниматели планировали купить землю, открыть бизнес. Как вдруг разразился кризис, и риски при бизнесе возросли, следовательно, упал спрос на землю. Но при этом спрос на аренду возрос, хотя должен был тоже упасть. Это произошло из-за того, что часть предпринимателей решила не покупать землю, а взять её в аренду.

Анализ стоимости аренды и прогноз

Чтобы было понятней, как формируется цена аренды земли лучше разобрать её колебания на конкретных примерах. Прежде чем предполагать развитие будущих событий обратимся к тому, чему может научить прошлое.

Обзор изменений стоимости в прошлом

Цены на земельные участкиЕсли брать общую стоимость аренды за длительный период от 2000 года до сегодняшнего момента, то можно увидеть прямую зависимость цены от экономической ситуации в стране. С 2000 года цена на аренды постоянно растет и ускоряется, чем ближе подходит график к 2008 году, тем круче становится подъем стоимости аренды.

И вдруг в 2008 году график резко падает вниз – это хорошо показывает не только силу «банковского» кризиса, но абсолютную его неожиданность. Но после столь же крутого падения стоимость земли и аренды быстро выправляется и вновь начинает идти в гору, правда не так резво. Это показывает, что кризис хоть и был страшным, но все же имел вполне достойное решение всех проблем.

Новое падение стоимости аренды произошло в 2014 году и было связано с политической обстановкой в стране. Действительно трудно открывать бизнес и арендовать участок, когда у населения банально нет денег. Но интересно то, что стоимость аренды и цены на земли сельскохозяйственного назначения не только падали медленнее, но даже пошли в рост. Так можно увидеть на практике принятие правительством закона об эмбарго и введение субсидий для сельскохозяйственных производителей.

Если посмотреть стоимость аренды земли на более коротком временном отрезке, то мы увидим явную зависимость от погоды на улице и настроения граждан. Например, стоимость аренды производственных и офисных помещений (читай земли) сильно падает с 1 января и так же сильно поднимается с 10-12 января каждого года. Сразу видно, когда вся страна идет отдыхать. А стоимость аренды сельскохозяйственных земель возрастает весной и падает осенью. Таким образом, можно наглядно видеть зависимость цен от спроса на рынке.

Ситуация в настоящий момент

Несмотря на период относительной стабилизации экономической ситуации, цена аренды земли продолжает падать. Делает она это уже на так охотно, как в 2014-2015 годах, но тенденция видна отчетливо. Отличаются лишь земли сельскохозяйственного назначения, но с июня цены тоже идут вниз. Связано это с окончанием посевного периода. Также падает цена аренды земель коттеджного и дачного строительства.

Прогноз цен на будущее

Как видно стоимость аренды земли зависит от ситуации в стране. Сейчас всё ещё продолжается кризис, но он не может длиться вечно. Как и в 2008 году падение цен на землю вскоре сменилось новым ростом. Так и сейчас разорванные отношения с Европой должны замениться на внутреннее производство. Недавно было объявлено, что впервые с 2014 года ВВП страны перестал падать, и наметился незначительный рост. Это значит, что пик кризиса миновал и начинается новый подъем. Значит, стоимость аренды скоро также пойдет в рост.

Формулы для расчета аренды земли

Формулы расчета арендной платы за земельный участокЗаметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого мы её берем у частника или у государства.

Формула для расчета аренды государственных земель

А = К * %

Где:
А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
К – кадастровая стоимость земли;
% — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.

Последний коэффициент принимает несколько значений:

0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;
0,6% — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;
1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых

Формула для расчета аренды частных земель

Формула такова:

А = Ц * %

где:
А – арендная плата в год;
Ц – рыночная цена земли;
% – размер ставки рефинансирования Центробанка.

Несколько замечаний по второй формуле

Учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую оценку. При этом факторы увеличивающие стоимость не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.

Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2016 года заключался в декабре 2015 года, то размер ставки составит 8,25% — ставка ЦБ в 2015 году.

При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% — на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.

Примеры расчетов

Возьмем абстрактного Ивана Ивановича, решившего взять в аренду землю для ведения огородничества. Период аренды – май-сентябрь (включительно) 2016 года, рыночная оценка земли производилась в декабре 2015 (за полгода по правилам), договор заключался тогда же. Стоимость земли на лето 2016 оценена в 100 000 рублей.

  • Ставки ЦБ в 2015 – 8,25%
  • Рыночная стоимость – 100 000 рублей
  • Годовая оплата аренды = 100000*8,25% = 8 250 рублей в год

За период с мая по сентябрь (5 месяцев) Иван Иванович заплатит 3 437 рублей и 50 копеек.

Возьмем другой пример – Сергей Петрович решил открыть небольшое кафе в городе. Землю для этого решил взять у областного правительства. Срок аренды – весь 2016 год, кадастровую оценку проводили в июне 2015 года и сразу заключили договор. Кадастровая стоимость земли составила 300 000 рублей.

  • Кадастровая цена – 300 000 рублей
  • Коэффициент – 1,5%, так как строится кафе.
  • Годовая оплата = 300000*1,5% = 4 500 рублей

Актуальные нюансы аренды земельного участка

Помимо расчета арендной платы необходимо решить множество других моментов, чтобы получить участок в беспрепятственное пользование. Подробные разъяснения о самых важных моментах покупки и аренды земельного участка, которые следует знать любому землепользователю — на видео.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Как правильно составить исковое заявление о разделе имущества после развода образец

Если разводящаяся пара не может прийти к мирному разрешению вопроса по поводу раздела совместно нажитого имущества после развода, то им ничего не остается, как направиться с соответствующим заявлением в суд. ...

Оплата простоя по вине работодателя ключевые моменты

Что представляет собой простой Определение понятия простоя четко дается в законодательстве. Под ним расценивается как временное приостановление работы. Наступление данного обстоятельства может характеризоваться определенными причинами, которые могут быть  техническими, организационными, технологическими ...

Жилищный сертификат чернобыльцам как получить чернобыльский сертификат&?

Одним из направлений господдержки граждан является оказание материальной помощи в приобретении жилья, один из видов такой государственной помощи является жилищный сертификат чернобыльцам (людям, пострадавшим от аварии на Чернобыльской атомной электростанции ...

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка практические советы

Из-за высоких цен на недвижимость приобрести квартиру за наличный расчет сложно, поэтому многие люди оформляют ипотеку, чтобы хоть как-то улучшить свое положение. Ведь чаще всего люди снимают жилье, и в ...

Порядок уплаты и размер налога с продажи квартиры в 2016 году

Для многих собственников одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры является порядок и размер налога с продажи квартиры, то есть с дохода, полученного от сделки купли-продажи. Данный вид налогообложения ...

Достижения в резюме: примеры заполнения

Резюме: общие понятия Резюме — это краткий документ, который характеризует вас и ваши профессиональные навыки. При составлении такого важного документа, обязательно пишите только правду. Не стоит себя возводить на пьедестал. ...

Установленный размер алиментов на одного ребенка

Развод, исковые заявления, судебные заседания, алименты на ребенка – как ни печально, но все это является частью нашей современной жизни. Оформление алиментов остается до сих пор одним из конфликтных и ...

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры

Покупка квартиры обычно хлопотная и многоступенчатая процедура, кажущаяся слишком бюрократизированной. На завершающем этапе, существует 2 основных действия – это регистрация нового владельца и составление акта приёма-передачи. Если с регистрацией в Росреестре ...

Кто может быть опекуном несовершеннолетнего ребенка?

Вопрос опекунства зачастую решить слишком сложно, ведь многие люди не знают элементарных требований к потенциальным опекунам. Помимо всех сложностей, возникающих в ходе оформления подобной процедуры, потенциальным опекунам придется доказать свою ...

Проводка начисление зарплаты ключевые моменты

Одним из основных доходов граждан является заработная плата, размер которой оговаривается в условиях трудового договора работодателя с нанимаемым работником. Сумма всех видов зарплат, премий, единовременных вознаграждений, компенсационных выплат за жилье, ...

Основания для лишения родительских прав отца: теория и практика

До наступления дееспособного возраста, который позволяет самостоятельно позиционировать себя в качестве полноценного члена общества, ответственность за детей несут их родители. Они же являются их законными представителями. От родителей зависит не ...

Развод: сроки через загс

Содержание Добровольно или через суд? Время – деньги В России парам, желающим расстаться, не нужно годами ожидать завершения времени раздельного проживания или заниматься поиском причин.   Если супруги желают оформить ...

Где взять кредит без отказа особенности и требования

Часто наши желания не совпадают с нашими возможностями. Это касается покупки квартиры или ремонта в своем доме при смене бытовой техники или предметов личного пользования. В таких случаях на помощь ...

Как узнать задолженность по квартплате

Многие плательщики коммунальных услуг желают узнать задолженность по квартплате через интернет, чтобы оперативно получить необходимую информацию и сэкономить время. Данная статья подробно осветит вопрос, на каких сайтах можно узнать достоверные ...

Как бесплатно получить землю под дачный участок от государства?

Данная статья поможет вам разобраться в вопросах, относительно получения земельного участка от государства. Вы узнаете, кто имеет право бесплатно получить дачный участок, как на практике происходит выделение земли гражданам, в ...

Пример характеристики с места работы нюансы составления

Характеристика: общие понятия Несмотря на то, что многие считают документ, характеризующий личность, пережитком прошлого, он весьма востребован, так как он позволяет определить профессиональные или личностные качества. При приеме на работу, ...

Как получить свидетельство ИНН для физического лица

Детальный алгоритм получения ИНН (индивидуального номера налогоплательщика) от подачи заявления и до получения свидетельства ИНН на руки. Процесс получения свителельства ИНН для физического лица начинается с подачи заявления. Подать заявление ...

Всё о льготах родителям, имеющим ребенка-инвалида

В качестве объекта особой опеки со стороны государства выступают семьи, в которых проживают дети-инвалиды. Правительством РФ разработан целый комплекс специальных мер, касающихся различных социальных направлений. Статус «ребенок-инвалид» Отечественное законодательство четко ...

Продать квартиру с прописанным человеком категории граждан которых нельзя выписать

Такое понятие, как право собственности на недвижимое имущество предполагает, что лицо может свободно распоряжаться таким жильем, в том числе и продавать его. Однако если данная квартира обременена каким-либо зарегистрированным в ...

Покупка дома на материнский капитал

Особенности использования материнского капитала на покупку дома В процессе приобретения желанного жилого дома на средства полагающегося капитала, существуют особенности, которые потребуется соблюдать: Требуется тщательным образом проверять документы на приобретаемую недвижимость. ...

Сколько стоит приватизировать квартиру и можно ли сэкономить

Что нужно для приватизации квартиры Имеет право приватизировать квартиру только тот человек, кто в ней проживает, согласно договору найма. Например, если она оформлена на отца, то перевести в свою собственность ...

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru