ДДУ: понятие, правовые аспекты и особенности

Покупка жилплощади в новостройке — нетипичный процесс купли-продажи. Так как предмет приобретения по факту не существует. Покупатель, выплатив средства за квадратные метры, вынужден ждать, пока не завершится постройка, и не произойдет регистрация соглашения.

Строительное предприятие вначале возведения реализует будущую жилплощадь различными способами. Чаще по договору долевого участия (ДДУ) (см. что такое ДДУ).

Оглавление:

• Поговорим о понятии: что это такое?
• Отличия от инвестиций
• Предмет и объект соглашения
• Кто участвует: стороны соглашения
• Правовые признаки
• Чем регулируется?
• Заключение

Поговорим о понятии: что это такое?

Федеральный закон № 214 защищает интересы дольщиков, постановление регламентирует договор ДДУ.

Соглашение долевого возведения заключается между застройщиком и покупателем. Цель документа — привлечение заемных средств на постройку жилого дома. В бумаге прописываются:

1. Объект возведения.
2. Срок сдачи дома.
3. Стоимость возведения, порядок и сроки оплаты ДДУ.
4. Гарантия на здание — более 5 лет.

Если основные условия не указаны в договоре, то он не считается официально подписанным. Соглашение вступает в юридическую силу после регистрации в федеральной службе.

Застройщик имеет право заключать ДДУ, если соблюдены условия:

1. Есть разрешение на сооружение зданий.
2. Осуществлена публикация в печатных органах или на сайте компании о возведении объекта.
3. Право на участок земли или его аренда — подтверждается договорами у строительной организации.
4. Все документы застройщика находятся в свободном доступе и разрешены к ознакомлению по первому требованию покупателя.

На основании этих бумаг застройщик заключает ДДУ. Будущему дольщику потребуется только паспорт.

Долевой документ заключается в бумажном виде. Редко — в электронном.

Отличия от инвестиций

Реализация квартир в новостройках осуществляется через подписание инвестиционного договора — соглашение, заключаемое между несколькими участниками. Документ направлен на осуществление сооружения дома усилиями всех участников с помощью инвестиций.

Договор ДДУ и инвестиционное соглашение имеют некоторые различия:

1. Оплата объекта.
2. Заключение и регистрация.
3. Преимущества участников.

По ДДУ дольщик имеет право в качестве оплаты за покупку жилплощади передавать застройщику только деньги. По инвестициям допускается передача иного имущества, например, право требования.

ДДУ обязательно к регистрации. Инвестиционное соглашение заключается в простой форме, его не нужно заверять в специальных службах.

Если есть несколько сторон договора инвестирования, преимущество имеет лицо, ранее заключившее и оплатившее соглашение. По ДДУ эти споры не основательны, так как происходит регистрация документа. После нее другие отношения по договору ничтожны.

Долевое участие исключает непорядочность застройщика, отсутствует двойная продажа. При инвестициях возможна непорядочность строительной компании.

Особенность договора инвестирования — полная оплата объекта. Если покупатель полностью оплачивает квартиру на начальном этапе постройки, то в документе, должно быть, прописано, что цена за площадь колебанию не подлежит ни при каких условиях.

Предмет и объект соглашения

Предмет ДДУ — ответственность застройщика единолично или с помощью третьей стороны возвести многоквартирный дом. По окончании возведения передать объект.

Другая сторона (дольщик) обязан оплатить и принять постройку. Сооружение — объект долевого соглашения. Подлежит передаче после одобрения на ввод в использование дома.

В документе уточняется, в каком виде передается жилплощадь. Прописывается количество комнат, общие и жилые метры, расположение помещения (этаж и конкретная секция здания).

ДДУ обязано содержать существенные условия:

1. Сроки сдачи здания дольщику.
2. Стоимость договора, время и порядок его оплаты.
3. Гарантия на постройку.
4. Способы предоставления выполнения обязательств компанией.

Скачать образец можно здесь.

Кто участвует: стороны соглашения

Субъекты ДДУ — застройщик и дольщик. Застройщик — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие право собственности на землю или ее аренду. Строительные компании имеют право получать средства на субсидирование после озвучивания санкций на постройку.

Информация об организации публикуется посредством СМИ или телекоммуникаций. Данные содержат сведения:

1. Наименование и расположение застройщика — юридическое лицо, ФИО и место жительство — ИП.
2. Регистрация фирмы на государственном уровне.
3. Учредители.
4. Программы сооружения многоквартирных новостроек или других объектов.
5. Лицензия на работу.
6. Количество собственных средств и размер задолженности по кредитам.

Работа застройщика регулируется контролем со стороны государства и уполномоченных органов.

Пайщик долевого документа — гражданин или организация, внесшая деньги в счет положенных передачи им во владение объектов ДДУ. Дольщик — любой правоспособный совершеннолетний гражданин или юридически зарегистрированная компания.

В случае преждевременной смерти участника его гарантии передаются наследникам. Застройщик не вправе отказать.

При реорганизации фирмы допускается наследование по обязательствам договора.

Правовые признаки

ДДУ в строительстве — автономный договор с единым, возмездным, взаимным и публичным характером сделки, сформулированным письменном виде и зарегистрированным соответствующим образом.

Правовая природа документа определяется по признакам:

1. Своеобразность обязательств.
2. Непредпринимательский характер.
3. Предмет регулирования.

Гарантии выражаются в том, что структура соглашения участия в ДДУ позволяет оформить взаимоотношения с услугой и работой одновременно.

Все правоотношения создаются по поводу недвижимости. Договор ДДУ по своей правовой природе не похож ни на один документ классического вида купли-продажи.

Чем регулируется?

Бумага участия в долевой постройке регулируется нормами ГК РФ. В нем закрепляются правила о двух и более сторонних сделках (статья 420, глава 9, пункт 2 ГК). Применяются общие условия об обязательствах (статья 420, пункт 3).

Основной источник правового управления в ДДУ — Федеральный закон (редакция от 17 июля 2009) «Об участии в ДДУ жилых домов». Его нормы распространены на связь для получения финансов сторон долевого соглашения с целью постройки объектов. Разрешение, должно быть, получено после 1 апреля 2005.

Нормы закона предоставляют дополнительные гарантии дольщиков.

ФЗ не охватывает соглашение, где участвуют только юридические лица или ИП по обеим сторонам, если они связаны с инвестициями. Эти отношения регулируются ГК РФ и законом об инвестициях.

ДДУ регулируется ФЗ № 214. В нем прописывается, при каких условиях компания может выступать застройщиком:

1. ИП или юридическое лицо.
2. Наличие право собственности на землю или ее аренда.
3. Лицензия на строительство.

Законом введен ряд правил:

1. Субсидирование — после одобрения на строительство, публикации проекта и регистрации права собственности или аренды на участок.
2. Контроль осуществляет специальная служба.
3. Расторжение документа застройщиком, возможно, только в суде и если присутствует просрочка по платежам со стороны дольщика от 3 месяцев.
4. Прописана ответственность организации за нарушение сроков — компенсация убытков и штрафы.

Договор ДДУ регулируется правовыми отношениями с начала строительства.

Заключение

ДДУ в строительстве — новая форма получения средств. Договор выгоден дольщикам из-за своей законности и особенностей:

1. Привлечение покупателя на этапе планировки площади.
2. Оплата в рассрочку.
3. Стоимость жилья ниже рыночной цены на готовую квартиру.

Приобретатель квадратных метров может не сомневаться в правовом аспекте документа. ДДУ соответствует законам ГК РФ. Застройщику соглашение дает возможность привлечь большее число инвесторов.

Полезная информация: