Договор цессии представляет собой определенное соглашение по отчуждению прав на задолженность по кредиту другому лицу на основании закона.
Попросту говоря это сделка, которая дает возможность передать материальную ответственность без согласия должника.
Особенности договора при сделках с недвижимостью
Договор цессии (он же договор уступки права) в сфере недвижимости представляет собой свидетельство, которое удостоверяет не сам факт приобретении квартиры, а право требования ее передачи в собственность.
На сегодняшний день можно встретить два вида договоров о уступках на недвижимость:
- договором о долевом участии;
- предварительный документ о купли-продажи недвижимости.
Первый вид цессии на недвижимость подразумевает предварительную выплату всей стоимости недвижимости.
Второй вид договора подразумевает, что неоплаченные средства будут переданы покупателю в виде его обязательств.
Сама цессия и соглашение о долевом участии должны быть государственно зарегистрированы.
Если говорить о втором варианте, то в этом случае будущее основное соглашение о купли-продажи будет заключаться на особых условиях в определенный срок.
Этот документ говорит не о самой купли-продажи, а о том, что ее обязуются совершить в будущем.
Условия договора переуступки права требования
Право изначального кредитора переходит к другому кредитору в том количестве и на тех основаниях, которые были оговорены на момент перехода права.
Поэтому достаточно весомым критерием в договоре уступки является указание, по какому именно документу уступается данное право, какие договора и документы продавцу необходимо будет передать покупателю этого права.
Уступка прав требования разрешается лишь в том случае, если стоимость договора была оплачена или будет оплачена в одно и то же время с переходом долга на нового участника соглашения, а именно покупателя.
Если производится уступка с переводом долга, то документ должен включать в себя еще дополнительные детали по проведению взаимных расчетов всех присутствующих сторон.
Договор цессии на недвижимость является трехсторонней сделкой и не может быть заключен без непосредственного участия компании, производимой застройку. Застройщик должен дать свое разрешение на переуступку.
При этом стоит убедиться, что квартира до этого не переуступалось кому-либо другому.
Как правило, застройщик определяет плату за переоформление документа или выдачу разрешения на договор цессии.
Документы, на основании которых заключается сделка
У стороны, которая осуществляет покупку после заключения договора цессии, на руках должны быть следующие документы:
Основной договор с застройщиком либо его копия, заверенная нотариусом. При этом должны иметься все дополнительные соглашения и приложения к основному документу.- Подтверждение произведения расчетов между сторонами сделки. Обычно, это фиксируется в самом договоре цессии.
- Составленный акт о передачи всех вышеперечисленных бумаг.
- Согласие второго лица на уступку. В случае, если этот документ не предусмотрен непосредственно в договоре.
- Сам договор цессии.
Преимущества заключения данного типа договора
Как правило, по схеме переуступки прав недвижимость продают инвесторы, которые выкупают квартиры. Бывают случаи, когда квартиры выкупаются блоками или подъездами.
Продавцы с этого имеют немалую выгоду – ведь изначально, на первых этапах строительства квартиры стоят очень дешево. Через несколько лет стоимость на квартиру может возрасти от сорока до шестидесяти процентов.
Во многих новостройках продажи квартир начинаются в самом начале проекта, еще на уровне получения разрешительных документов. В это время к проведению строительных работ только приступают.
В процессе строительства многоквартирного дома цена за квадратные метры растет на следующих этапах:
На этапе, когда роют котлован под здание или при возведении паркинга под замлей цена возрастает на десять процентов.- После того, как произошло строительство первого этажа над землей, прибавляется еще десять процентов к изначальной стоимости.
- В период, когда постройка здания уже наполовину выполнена – еще десять процентов.
- Когда возведена крыша – прибавляется еще десять процентов.
- Поле того, как права собственности были получены, стоимость квартиры еще увеличится.
Зачастую этот процесс сдачи дома в эксплуатацию надолго затягивается, поэтому вкладчики не хотят ждать, а сразу начинают работать по схеме цессии.
Требования к содержанию текста соглашения
Во время заключения данного типа договора стоит обратить особо пристальное внимание на некоторые нюансы.
В договоре, в обязательном порядке, должно быть указано следующее:
Обязательство право, по которому производится уступка ( номер документа, реальная дата заключения и предмет сделки).- Объем договора цессии и условия передачи прав к другому кредитору по обязательству.
- Порядок выполнения и сроки уведомления должника в письменном виде о уступке права, которая состоялась.
- Список документов, которые должны быть переданы изначальному кредитору новому.
- Ответственность изначального кредитора за то, что переданные права требования действительны.
Необходимо указать и возможные причины расторжения договора как со стороны застройщика, так и по инициативе сторон передающих право на объект недвижимости.
Подводные камни договора цессии
Главными сложностью заключения такого рода сделки является то, что помимо того, что в сделке принимают участие покупатель и продавец, в заключении договора присутствуют третьи лица, как строительная компания и банк, если новое построение закупалось в кредит.
Кроме того, девелопер зачастую требует слишком большой процент «отступных» денег, а дольщик не имеет никаких оснований юридического характера, с которыми можно было бы оспорить запрашиваемую сумму.
Если не брать во внимание все вышеперечисленные обстоятельства, то договор цессии можно считать достаточно безопасной сделкой. Кроме того, все договора такого рода проходят обязательную государственную регистрацию, что делает их еще более безопасными.
Стоит отметить, что цессия является выгодной практически для всех сторон.
Видео: Особенности и отличия договоров ЖСК, ДДУ и что такое договор цессии?
В видеосюжете доступно объясняются способы приобретения жилья в строящемся доме, рассказывается о сильных и слабых сторонах договоров участия в долевом строительстве, вступления в жилищно-строительный кооператив и цессии.
Даются советы как для дольщика предпочтительнее оформить договорные отношения с застройщиком многоквартирного дома.