Продажа доли в квартире: необходимые документы и алгоритм действий

На практике продажа доли в квартиры является еще более сложной процедурой, чем продажа «полного» объекта недвижимости.

Человек, намеревающийся провести такую сделку, должен заранее изучить тонкости процесса и возможные подводные камни и подготовиться ко всем сложностям, чтобы сократить временные и прочие издержки.

Оглавление:

• Варианты
• Для чего покупают доли?
• Нужно ли уведомлять участников долевой собственности?
• Как уладить споры с соседями?
• Подготовка объекта к презентации
• Оформляем сделку

Варианты

Первое, что нужно сделать потенциальному продавцу, это определиться, будет ли он заниматься всеми вопросами самостоятельно или же обратится к услугам риелтора.

Среди преимуществ самостоятельной продажи можно выделить, во-первых, возможность контролировать процесс «от и до», а во-вторых, экономию денег на услугах посредника. Однако есть у данного варианта и свои недостатки.

Работая же с риелтором можно существенно сократить временные издержки. Поиск адекватного покупателя, посещение многочисленных государственных инстанций с целью получения справок, составление объявления, множественные показы объекта заинтересованным личностям и т.д.

На практике все это отнимает далеко не одну неделю, и не каждый владелец в состоянии заниматься этим самостоятельно.

Грамотный агент по недвижимости способен в более сжатые сроки найти хорошего покупателя и сориентировать продавца в актуальных на текущий момент ценах.

Риелтор заинтересован в том, чтобы доля в квартире была продана как можно дороже, т.к. его гонорар в подавляющем большинстве случаев рассчитывается в процентном соотношении к общей сумме сделки.

Реклама объекта и поиск покупателя – довольно сложные задачи. Для заключения выгодной сделки нужно иметь опыт проведения таких мероприятий и постоянно заниматься изучением текущих рыночных тенденций.

При самостоятельном выполнении всех мероприятий у продавцов уходят многие месяцы. В результате им это надоедает и они попросту продают долю в квартире по гораздо меньшей по сравнению с реальной стоимости.

Даже если покупатель будет найден, на сбор документов, составление договора купли-продажи, проведение регистрационных мероприятий, выполнение взаиморасчетов и прочие связанные с такой сделкой мероприятия понадобится очень много времени и сил.

Каждый этап имеет множество подводных камней, о которых неподготовленный человек может попросту не догадываться.

Однако и здесь нужно быть внимательным и осторожным. Несмотря на все преимущества сотрудничества с агентствами по недвижимости, подобные взаимоотношения имеют и ряд недостатков.

Главным из них для продавца является необходимость уплаты гонорара риелтора. В среднем он составляет 5% и может заметно меняться в зависимости от особенностей и сложности конкретной сделки.

Нужно помнить, что и среди риелторов есть множество мошенников. Поэтому прежде чем заключать договор сотрудничества с агентством или отдельным посредником, нужно постараться найти о нем как можно больше информации и отзывов.

Для чего покупают доли?

У обычного человека может возникнуть вполне понятный вопрос: зачем кому-то покупать долю в квартире и делить ее с другими совладельцами?

Ведь по закону даже при покупке доли в размере 50%, к примеру, в двухкомнатной квартире, это не гарантирует покупателю право владения одной из комнат.

То есть он становится владельцем половины площади объекта недвижимости, а какой именно – это уже отдельный вопрос, который в большинстве случаев решается с другими совладельцами.

Чаще всего доля в квартире покупается для получения постоянной прописки. Размер доли в данном случае не важен. На практике встречаются даже такие случаи, когда покупают однопроцентную долю.

Для получения прописки необязательно согласовывать это с другими собственниками, что является дополнительным преимуществом для покупателя. Но если владелец доли захочет прописать в объекте недвижимости третье лицо, согласие других собственников придется получать обязательно, за исключением тех случаев, когда регистрируют несовершеннолетних детей.

Крайне редко люди покупают долю для собственного проживания. В данном случае они играют в своего рода лотерею: получится нормально договориться с другими совладельцами – будет крыша над головой, не получится – ничего хорошего из такой покупки не выйдет.

Довольно часто доли в квартирах покупают с целью инвестирования. При покупке объекта недвижимости по долям в результате общая вложенная сумма зачастую получается гораздо меньшей, чем, если бы эта же квартира покупалась сразу целиком.

Но вариант тоже не 100%-й. Нет никаких гарантий, что продавец будет идти навстречу инвестору до конца. На последнем этапе он может попросту запросить очень большую цену и выгоды от такого инвестирования не будет.

Также доли в квартирах покупают профессиональные рейдеры. Делают они это с изначально недобрыми намерениями. Рейдер покупает долю, «смещает» совладельцев и навязывает им свои условия, как правило, вынуждая к продаже квартиры на не самых выгодных условиях.

Рейдер попросту создает для совладельцев невыносимые условия для проживания и делает все возможное, чтобы они сами согласились продать свои доли за бесценок.

Нужно ли уведомлять участников долевой собственности?

По закону человек, владеющий долей в квартире, перед продажей ее сторонним лицам должен обязательно уведомить о своих намерениях других совладельцев.

Этот момент является главным отличием между продажей «целой» квартиры и ее части.

Чаще всего совладельцами становятся люди, купившие квартиру находясь в браке и в дальнейшем решившие развестись, а также те, кто получил недвижимость по наследству. Каждый совладелец имеет преимущественное право покупки, позволяющее ему приобрести долю других совладельцев в первую очередь.

Поэтому продавец должен обязательно уведомить других совладельцев о своем решении продать долю, отправив им заказное извещение. Важно правильно оформить текст обращения. Лучше всего сразу заручиться помощью нотариуса.

В извещении приводится следующая информация:

• сообщение о том, что продавец планирует реализовать свою долю;
• предложение другим совладельцам купить ее;
• адрес квартиры;
• размер и стоимость доли.

Вопросу стоимости нужно уделить особое внимание. По закону продавец может предложить совладельцам купить долю только по такой стоимости, за которую он продавал бы ее сторонним лицам.

Оповещение рекомендуется отправлять ценным почтовым письмом с обязательным уведомлением о вручении. Также должна быть сделана опись вложения. С ее помощью можно будет доказать, что документ вообще отсылался.

В случае если в числе совладельцев присутствует несовершеннолетний гражданин, извещение следует направить в органы опеки. Если информация о месте проживания кого-либо из совладельцев отсутствует, письмо разрешается отправить по адресу совместной квартиры или же последнему известному месту жительства получателя.

У совладельцев есть 1 месяц на то, чтобы дать ответ.

Отсчет ведется с момента получения уведомления.

Если сразу несколько совладельцев изъявили желание купить долю, продавец имеет право самостоятельно выбрать, кому именно ее продавать.

При наличии покупателя среди совладельцев ждать завершения месячного срока на получение отказов от других соседей не нужно.

Если никто из совладельцев не захотел купить долю, продавец получает законное право продавать свою собственность стороннему покупателю. Предварительно необходимо оформить отказ соседей от преимущественного права покупки. Все бумаги подлежат нотариальному заверению.

Как уладить споры с соседями?

Довольно часто при желании продать свою долю в квартире продавцу приходится улаживать споры с соседями.

Однако совладельцы зачастую намеренно затягивают процесс продажи, изначально якобы соглашаясь воспользоваться своим правом преимущественной покупки, а затем откладывая оформление сделки по любым, обычно надуманным причинам.

В такой ситуации продавец тоже может пойти на хитрость, предварительно договорившись со сторонним покупателем. Поступают следующим образом: владелец оформляет договор дарения, покупатель передает ему деньги.

Дарить свою долю можно без согласия со стороны соседей. Однако такая сделка не совсем законная и довольно рискованная.

Соседи могут попытаться доказать притворство сделки.

Но для этого у них должны быть существенные доказательства, способные подтвердить факт передачи денежных средств дарителю.

Подготовка объекта к презентации

Хотя продажа доли в квартире и не пользуется большим спросом на рынке недвижимости, к процессу подготовки к сделке нужно подойти основательно.

Если вы решаете делать все самостоятельно, начните с размещения объявлений на тематических сайтах и в местных печатных изданиях. Объявления должны быть максимально правдивыми и информативными. В случае сотрудничества с риелтором эту задачу он возьмет на себя.

Следующий важный этап – подготовка доли к презентации. На состояние дома и квартиры в целом покупатели, как правило, не обращают особого внимания, если только они не собираются жить там сразу после покупки. Но ответственный продавец все равно должен подготовить долю к презентации. Успешный показ в большинстве случаев является решающим фактором.

Процедура подготовки предельно проста. Прежде чем приглашать заинтересованных людей, проверьте состояние всех помещений, на которые может претендовать покупатель, и приведите их в порядок.

Все коммуникации должны быть в исправном состоянии.

Продавец должен быть готов к неожиданным вопросам со стороны покупателей и просьбам пообщаться с совладельцами.

Заранее договоритесь с соседями и обязательно сообщите им о грядущем визите клиентов.

Оформляем сделку

После того как все разногласия с совладельцами будут улажены, а заинтересованный покупатель найден, можно переходить к оформлению договора купли-продажи и регистрации сделки в Росеестре.

В большинстве моментов такая сделка практически не отличается от стандартной продажи квартир. Нужно лишь собрать дополнительные документы, перечень которых будет приведен далее. В число основных же документов входит следующее:

1. Свидетельство, подтверждающее право собственности на продаваемую долю.
2. Справка о прописанных в квартире личностях.
3. Кадастровый паспорт.
4. Паспорта участников сделки.
5. Технический паспорт.

К числу дополнительных документов, необходимых для успешной продажи доли в квартире относятся:

• копии уведомлений всех совладельцев о продаже с предложением приобрести долю по праву преимущественной покупки. Обязательно заверяются у нотариуса;
• заверенные копии о вручении оповещений совладельцам;
• отказы совладельцев квартиры от покупки либо свидетельство о передаче заявления при отсутствии отказов в месячный срок после вручения уведомлений.

После сбора всех необходимых документов продавец и покупатель заключают договор, и выполняется переоформление собственности.

Конкретный порядок проведения данной процедуры лучше уточнять отдельно на момент проведения сделки, т.к. в соответствии с действующим законодательством он может несколько изменяться.

Таким образом, продажа доли в квартире – это довольно сложная процедура. Сначала собственник должен решить, будет ли он обращаться к нотариусу или сможет все сделать самостоятельно.

После выполняется обязательное уведомление других совладельцев о намерении продать долю. Они должны дать ответ в течение 1 месяца с момента получения извещений. Если никто не захочет воспользоваться правом преимущественной покупки или же не ответят на уведомления, продавец получает полное право на продажу своей доли стороннему лицу.

Все конфликтные ситуации и споры с совладельцами решаются уже в соответствии с имеющимися претензиями. Как правило, если никто из них не захотел купить долю или не дал ответа в течение месяца, никаких проблем не возникает.

После этого владельцу нужно собрать все документы, подготовить долю к презентации и, если все пройдет успешно, провести сделку купли-продажи, которая в данном случае отличается от обычной продажи квартиры только необходимостью подготовки дополнительных документов.

Полезная информация: