По закону любые сделки с недвижимостью требуют непременного документального закрепления.
Непременным условием приобретения квартиры является заключение договора купли-продажи с последующей его государственной регистрацией.
Договор выступает гарантом законности совершаемой сделки и закрепляет факт возникновения у покупателя права собственности на приобретаемые квадратные метры.
Однако следует знать, что вопреки распространенному заблуждению, право собственности возникает у покупателя не в момент подписания, а только после проведения его регистрации.
Особенности подготовки договора и необходимых документов
Документ составляется письменно, в простой форме (по желанию сторон или в требующих того случаях может быть нотариально заверен) и в обязательном порядке содержит следующие положения:
- полное наименование документа;
- место и дату его подписания;
- данные обеих сторон (в случае проведения сделки по доверенности – ее реквизиты);
- предмет договора с подробным описанием (адрес и количество комнат, этаж и этажность всего здания, жилой и общий метраж, материал постройки стен);
- указание правоустанавливающих документов с реквизитами;
- цена объекта;
- сроки, форму (наличный/безналичный расчет, взаимозачет…) и порядок оплаты;
- санкции за не неисполнение сторонами своих обязательств с точным указанием срока и порядка их вступления в силу;
- подписи сторон с расшифровкой.
В договоре также указываются особые условия – срок освобождения продавцом помещения, порядок передачи ключей, список оставляемого в квартире при продаже имущества.
Неотъемлемым приложением к договору является акт приемки-передачи отчуждаемого имущества (передаточный акт), подписанный обеими сторонами в момент передачи ключей.
Предварительный договор купли-продажи
Этим видом договора многие пренебрегают. И напрасно! Договор заключается на этапе достижения сторонами согласия о совершении покупки.
Это действие продиктовано необходимостью защиты интересов сторон. Основанием для заключения является отсутствие возможности составления основного договора в момент устной договоренности о продаже/приобретении квартиры.
Указанная ситуация может быть вызвана отсутствием на текущий момент у продавца полного пакета необходимых документов, а у покупателя – необходимой суммы, а также проведением неоконченных ремонтных работ в помещении.
В предварительном договоре отражаются:
- дата подписания главного соглашения;
- реквизиты сторон, договорившихся о заключении сделки;
- полные сведения об объекте недвижимости: адрес, этаж и этажность всего здания, общий и жилой метраж помещения, количество комнат, кадастровый номер квартиры;
сведения о правоустанавливающих документах с указанием органа, проводившего государственную регистрацию получения прав собственности;- стоимость отчуждаемой квартиры;
- сумма внесенного аванса/задатка;
- обязательства граждан, зарегистрированных по адресу нахождения квартиры, сняться с регистрационного учета;
- санкции за нарушение сторонами обязательств по заключению сделки;
- подписи сторон;
Так же в предварительный договор рекомендуется включить еще два положения:
- пункт, регулирующий обязательства по распределению расходов по переоформлению права собственности: пошлины за оформление документов, оплаты получения справок и выписок, нотариальных услуг и аренду банковской ячейки;
- пункт, обязывающий продавца прекратить рекламирование отчуждаемой квартиры с целью дальнейшего поиска покупателей на нее.
Государственная регистрация последовательность действий
Договор купли-продажи помещения непременно нужно зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Это обязательная процедура, состоящая из нескольких этапов:
- Подачи заявления;
Помимо заявления, требуется подача следующих документов: договора купли-продажи квартиры в трех экземплярах (два из них будут возвращены сторонам по окончании процедуры регистрации), правоустанавливающих документов на квартиру, кадастрового паспорта отчуждаемого объекта и документа об уплате пошлины за регистрацию и паспорт заявителя.
- Правовой экспертизы предоставленных документов
В случае возникновения у специалиста Росреестра сомнений в подлинности, правильности составления документов или законности совершаемой сделки, она может быть приостановлена до момента устранения всех указанных обстоятельств.
В совершении сделки также может быть отказано, о чем сторонам будет вручено обоснованное определение с указанием причин отказа.
3.Внесения записи в ЕГРП;
4. Изменение содержания правоустанавливающих документов;
5. Выдача удостоверений государственного образца, подтверждающих факт проведения регистрации;
На процедуре государственной регистрации обязаны присутствовать обе стороны, совершающие сделку, либо их представители, уполномоченные на это нотариально заверенными доверенностями.
Продаем долю в квартире
В случаях, когда собственников несколько и один из них принимает решение о продаже своей части, сделка оформляется путем заключения типового договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.
Однако следует знать, что для законности совершения подобной сделки необходимо в первую очередь уведомить о своем намерении сособственников квартиры и предложить им купить отчуждаемую долю, поскольку они обладают законодательно закрепленным правом на приоритет в ее приобретении.
Уведомление о продаже с предложением о покупке отчуждаемой доли и указанной ценой заверяется у нотариуса и вручается сособственникам.
Лучше отправить его по почте, письмом с уведомлением о вручении, чтобы иметь возможность отсчета отведенного на раздумье времени (закон отводит месяц на принятие решения).
По истечению месяца сособственники должны либо выкупить предложенную им долю в собственности на квартиру, либо предоставить официальный отказ от совершения данной сделки, заверенный нотариусом.
Только после этого продавец может начинать рекламировать недвижимость с целью поиска покупателя.
Договор в данном случае составляется по тому же принципу, что и договор о продаже целого объекта недвижимости, но с указанием процентного соотношения доли в собственности (одна вторая, одна треть и т.д.).
Что делать в случае форс – мажора?
- Расторжение договора
Договор может быть расторгнут:
- в случаях, предусмотренных содержанием документа;
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке;
- по инициативе уполномоченных органов;
Основанием для расторжения является неисполнение одной из сторон (реже – обеими сторонами) своих обязательств, либо существенное изменение жизненных условий одной из сторон.
Прекращение действия договора в судебном порядке возможно только после безуспешной попытки расторгнуть его в процессе переговоров о расторжении по взаимному согласию сторон.
- Утеря договора
В случае утери договора его восстановление не займет много времени. Это можно сделать, получив копию в органе, где проводилась регистрация.
После процедуры государственной регистрации в Росреестре всегда остается третий экземпляр соглашения между покупателем и продавцом.
Процедура выдачи дубликата проста. Понадобятся только: заявление на выдачу дубликата с указанием причины утраты, паспорт заявителя и квиток об уплате пошлины за изготовление копии.
В том случае, если договор был нотариально заверен, его дубликат можно получить также у нотариуса.
Образец бланка договора купли-продажи квартиры можно по ссылке .
Образец заполненного договора купли-продажи квартиры можно по ссылке .
Если у Вас остались какие – либо вопросы по теме составления договора и порядка дальнейших действий по совершению сделки приобретения квартиры, вы можете оставить свои комментарии.
Наши консультанты дадут исчерпывающие ответы на все интересующие Вас вопросы.
О перечне необходимых документов речь пойдет на следующем видео