Договор дарения квартиры – сделка по передаче права собственности на недвижимость одним лицом другому.
Она безвозмездная, не требует оплаты со стороны получателя дара. Для признания ее юридической силы необходимо согласие принять недвижимость в дар.
Но, как и любой договор, дарственную можно оспорить в суде или расторгнуть.
Кто может быть инициатором расторжения/отмены сделки?
Расторжение договора возможно тремя сторонами:
- дарителем – собственником квартиры;
- одариваемым;
- государственными органами – судом.
В суд исковое заявление может подать лично даритель или его родственники после его смерти. Инициировать возбуждение дела родственники дарителя могут и в том случае, если они не согласны с «подарком» и имеют законные права на недвижимость.
Расторгнутым договор будет считаться в таких случаях (не требуется обращения в суд):
смерть одариваемого наступила раньше, чем смерть дарителя, до регистрации права собственности новым владельцем квартиры;- одариваемый отказался от квартиры;
- в договоре указано, что дар переходит к новому собственнику после смерти прежнего (это, по сути, завещание);
- в тексте или форме сделки допущены юридические «огрехи» и прочее.
Основания для расторжения сделки
В гражданском законодательстве есть общие для всех договоров дарения имущества причины признания сделки недействительной:
- нарушены законные права родственников или наследников дарителя;
- сделка была заключена с нарушениями нравственного или морального характера;
- сделка признана фиктивной, мнимой;
- одна из сторон договора признана недееспособной решением суда;
- участие несовершеннолетних граждан;
- за несовершеннолетнего договор заключал не законный представитель, а третье лицо и так далее.
Так, по желанию дарителя он может быть расторгнут в таких случаях:
Получатель дара обращается с квартирой так, что возникает угроза порчи или потери недвижимости. В этом случае потребуется доказательство того, что квартира для бывшего собственника представляет неимущественную ценность: получена по наследству от родственников, подарена близкими людьми.- Доказать неимущественную ценность квартиры для собственника практически невозможно, поэтому в реальной юридической и судебной практике это положение «не работает».
- Одариваемый совершил преступление по отношению к дарителю или его близким: причинил вред здоровью, покушался на жизнь.
- Получатель дара умер раньше, нежели даритель. Однако этот пункт должен быть включен в дарственную.
- Если договор предусматривает передачу квартиры в будущем (в установленный срок), а за это время ухудшилось материальное положение или состояние здоровья дарителя, возможно расторжение.
По собственной инициативе одаряемого также можно расторгнуть договор:
- Отказ от дара. Сделка дарения предусматривает обоюдное согласие сторон. Если одариваемый не принимает квартиру, договор не считается состоявшимся.
- Если одариваемый умирает ранее, чем принимает дар, право собственности на квартиру наследники не получают и сделка расторгается. Исключение: соответствующий пункт, включенный в дарственную.
Основания для отмены сделки
Сделку можно отменить или признать недействительной в таких случаях:
По судебному решению дарение может быть отменено в том случае, если недвижимость подарена ИП или организацией с нарушением закона о банкротстве. То есть, предприниматели, находящиеся в предбанкротном состоянии, «раздаривают» свою недвижимость родственникам, уходя от взыскания. В законе оговорен срок, – полгода до банкротства – в течение которого сделка дарения квартиры признается недействительной.- Согласно статье 177 ГК, недееспособность дарителя не в общем, а именно в момент подписания дарственной, делает сделку недействительной. Это возможно, если будет доказано, что в момент заключения договора собственник находился под влиянием медпрепаратов, алкоголя, наркотических веществ или в состоянии стресса.
- Введение в заблуждение – неосознание дарителем того факта, что квартира дарится навсегда, а не передается во временное пользование, например.
- Заключение сделки под влиянием угроз, насилия, введения в заблуждение, обмана третьей стороной.
Заявителем чаще всего выступает или сам даритель, или его родственники, наследники.
Доказательствами могут служить:
- справки из лечебных учреждений о состоянии здоровья дарителя;
- показания свидетелей;
- письменные угрозы;
- видео-доказательства и так далее.
Для отмены дарственной существует еще несколько причин:
неверно составленный договор дарения;- указание на обязательства одариваемого (пожизненный уход, перечисление определенной суммы денег);
- маскировка купли-продажи квартиры под договор дарения для ухода от налогообложения;
- пользование служебным положением;
- отсутствие подписи одной из сторон или нотариуса;
- нарушение обременений недвижимости.
Судебный порядок
В суде осуществляется признание дарственной недействительной. Родственники или сам даритель, поняв можно ли им отменить сделку, составляют иск о признании недействительности договора дарения квартиры. Основанием может служить только одна из причин, указанных в ГК, а именно в 578-й статье.
Иск подается в судебную инстанцию по месту проживания одариваемого (ответчика).
Также заявитель уплачивает госпошлину и прикладывает к иску соответствующую квитанцию. В ходе рассмотрения дела выносится решение о возврате квартиры дарителю или отказ в письменной форме с указанием причины.
Квартира возвращается одариваемым в том виде, в каком он ее получил.
Если за время судебных разбирательств квартира продана, подарена, обменяна, компенсируется ее рыночная стоимость.
Исковая давность в случае отмены дарения составляет 12 месяцев с момента заключения договора. Срок общей исковой давности – 3 года.
Последствия расторжения или отмены договора
Статья 578 (пункт 5) ГК предусматривает после отмены (расторжения) дарственной возврат квартиры дарителю в натуральной форме. Это правило действует как для судебной отмены, так и для расторжения договора его сторонами.
Но к моменту признания недействительности договора квартира одариваемым может быть уже продана. В этом случае сумма от продажи компенсируется собственнику в денежном эквиваленте.
Право собственности на квартиру после отмены сделки также переходит дарителю. Потребуется повторная регистрация права собственности в Росреестре и получение новых паспортов на квартиру.
Видео: Как не попасть в просак при дарении недвижимости
В видеосюжете юрист дает советы, как юридически грамотно составить договор дарения квартиры или иной недвижимости.
Разъясняется, каким пунктам соглашения нужно уделить особо пристальное внимание, чтобы обезопасить себя и передаваемое имущество от незаконных действий одной из сторон сделки, как расторгнуть данный договор при возникновении в этом необходимости.