Жилищные споры и порядок их разрешения

Жильё для человека всегда было наиболее важным и необходимым условием выживания. Здесь он готовил себе пищу, отдыхал от дневных забот, проводил свой досуг. Во все времена из-за жилищных споров люди враждовали и даже убивали друг друга.

В современном обществе жилищное законодательство призвано разрешить все спорные моменты, однако сделать это не всегда просто.

Оглавление:

• Определение: что это такое?
• Предмет и виды
• Подсудность и порядок разрешения
• Порядок рассмотрения и разрешения
• Сроки исковой давности
• Досудебное урегулирование
• Медиация

В Российской Федерации действует жилищный кодекс, принятый ещё в советское время. Поэтому некоторые аспекты современных жилищных споров в нём попросту не учтены. Это означает, что воспользовавшись присутствующими в кодексе неточностями, можно затянуть дело на неопределённый срок или же вообще обратить его в свою пользу. К тому же существует определённое количество статей, которые в том или ином случае можно истолковать и применить к делу по-разному.

Также особенностью данного вида споров, является необходимость обращения к огромному количеству правовых материалов и законодательных актов, без знания которых, разрешение жилищного спора оказывается сложной задачей. Разрешить жилищные споры граждане могут и самостоятельно, однако почти всегда предмет спора является очень значимым для сторон, поэтому в большинстве случаев прибегают к помощи юриста или адвоката.

Судебные разбирательства, объектом которых являются разногласия сторон по поводу жилья или условий проживания, составляют около десяти процентов от всех дел, рассматриваемых в судах.

Определение: что это такое?

Жилищные споры представляют собой конфликтные ситуации, возникающие вследствие владения или использования жилого фонда с нарушением норм, установленных законодательно. Граждане, которые являются сторонами конфликта, являются собственниками, нанимателями или арендаторами помещений. Отличительной особенностью таких споров является их принадлежность сразу к двум отраслям права: жилищного и гражданского.

Также к спорам такого вида относят всевозможные тяжбы по поводу оказания некачественных коммунальных услуг или их полного отсутствия, ремонта жилого имущества и т.д.

Предмет и виды

Предметом спора часто являются:

• перевод помещений со статусом жилых в нежилой фонд и обратно;
• споры о заселении или выселении граждан;
• если у гражданина нет возможности проживать в своей законной квартире, ему следует обратиться в судебную инстанцию, требуя заселения. Если же гражданин систематически нарушает правила проживания, использует жилую площадь с нарушением установленных норм, владелец жилья имеет законное право выселить такого гражданина, на основании решения суда.
• споры, касающиеся величины доли владения жильём;
• споры о разделе частной собственности, квартир, домов;
• споры о действительном или недействительном статусе ордера на жильё;
• необходимость или величина возмещения морального и/или материального ущерба вследствие пожара, затопления;
• наложение или снятие имущественного ареста;
• споры, возникшие с жилищным хозяйством по поводу предоставления услуг;
• споры, возникшие при расторжении или изменении договорённости двух сторон при аренде;
• споры о лишении граждан жилой площади, если она занимается ими неправомерно;
• порядок пользования жилым помещением.
• жилые помещения предназначены только для проживания граждан, размещениелюбого промышленного оборудования в них недопустимо. Право пользования помещения принадлежит: владельцу помещения и членам его семьи, нанимателю и лицам, проживающим с ним, а также лицам, которые являются членами жилищного кооператива.

Кроме того, существуют различные виды споров, связанные с наследственными интересами сторон, приватизации жилья, сноса дома, находящегося в аварийном состоянии, вопросами коммунальной оплаты и т.д. Конфликтных ситуаций, связанных с жилищным вопросом, становится всё больше, следовательно, растёт и количество их видов, вот лишь некоторые из них:

• в последнее время очень распространены споры со строительными или подрядными организациями. Обычно граждане заключают с такими предприятиями договор на долевое строительство и не всегда получают желаемое.
• для людей малообеспеченной категории, наиболее характерны споры, связанные с очередью на льготное жильё. В случае отказа, такие заявления почти всегда передаются в суд.
• в связи с распространением, в последнее время, товариществ собственников жилья (ТСЖ), стали нередки судебные разбирательства, связанные с несогласием жильцов с решениями этихорганизаций;
• в последнее время государство часто производит выкуп недвижимости, для придания ему статуса муниципального. Чтобы не остаться в убытке в этой ситуации, гражданам почти всегда требуется юридическая помощь;
• бывают случаи попытки выселения собственников жилья, подвергшегося перепланировке, в случае их отказа вернуть жилое помещение в первоначальный вид.

По процессуальному законодательству споры по поводу недвижимого имущества, должны рассматриваться судами в районе её нахождения. То есть если квартира расположена в Туле, разрешить конфликт её правообладателей призвана местная судебная инстанция. Этот порядок рассмотрения действует и в том случае, если собственник жилья находится в другом регионе РФ или за границей.

Подсудность и порядок разрешения

В Конституции РФ указано, что основным органом, имеющим юридическое право разрешать общегражданские споры, является суд. Также всем гражданам России предоставляется право на обжалование решений судей, действий, а также бездеятельности должностных лиц и различных органов местного самоуправления. Жилищные споры, которые необходимо разрешать в судебном порядке, могут касаться:

• Жилищного кодекса;
• Семейного кодекса;
• Гражданского кодекса.
• Конституции РФ.

Споры, относящиеся Жилищному кодексу, касаются признания или непризнания ордера на жилую площадь, предоставления законодательно предусмотренного права на получение жилья в домах коммунального или государственного фонда, а также споров, связанных с использованием общежитий или иных служебных помещений. Сюда же обычно относят спорные моменты, связанные с приватизацией или арендой жилья и т.д.

Споры, связанные с Гражданским кодексом, обычно затрагивают долевые интересы сторон по владению жилым имуществом, нарушениям правил наследства, использованием жилья бесплатно, пожизненным содержанием и т.д.

Споры, связанные с Семейным кодексом, связаны с разделением жилого имущества после расторжения брака, порядком пользования жильём супругами, вопросами предоставления жилья ребёнку, родители которого лишены прав на него.

В Конституции РФ прописано право любого гражданина на жилую площадь и невозможность его произвольного выселения. Из этого положения следует, что у граждан есть конституционное право на свободу передвижения, выбора места пребывания, а также жительства.

Кроме того, жилищные споры могут рассматриваться и в органах административной власти: в местных исполкомах, государственных администрациях. Сюда граждане могут обратиться по вопросам улучшения условий проживания, переселения из аварийных домов и т.д. Однако, в соответствии с Конституцией РФ, граждане вправе сами решать, в какие органы власти им обращаться для решения жилищных споров.

Порядок рассмотрения и разрешения

Чётких правил разрешения жилищных споров в законодательстве РФ не предусмотрено. В статье 156 нет конкретного указания, какие споры должны разрешаться в органах административной, а какие в органах судебной власти. При рассмотрении жилищных споров необходимо руководствоваться Жилищным и Гражданским кодексами, а также некоторыми законами.

Виды споров, разрешение которых возможно в административном порядке:

• помещение пришло в негодность в результате незаконченного или некачественного ремонта;
• вывод помещения из нежилого фонда в жилой без уведомления органов власти;
• самовольное переоборудование помещения;
• использование жилья не по его прямому назначению.

Для разрешений такого вида споров создана специальная жилищная инспекция. В судебных инстанциях обычно рассматривается около двадцати различных видов жилищных споров.

Порядок разрешения жилищных споров в органах административной власти:

• уведомление административного органа о возникновении спора в сфере жилищных отношений;
• установление истинности или ложности искового заявления;
• заведение документов установленного образца, протокола, копии иска и т.д.;
• проверка правильности заполнения правовых документов;
• процесс рассмотрения дела;
• вынесение вердикта, передача дела для судебного расследования, оправдательное решение;
• если результат решения административного органа не устраивает хотя бы одну из сторон, дело может быть передано в суд.

Виды споров, разрешение которых возможно в судовом порядке:

• выселение граждан;
• вывод помещения из нежилого фонда в жилой и наоборот;
• неправильно оформленная или незаконная приватизация;
• обмен по принуждению;
• определение долей участников.

Жилищные споры могут разрешаться в судах общей юрисдикции, а также арбитражными судами. В некоторых случаях иск имеет сложную структуру, когда одна его часть должна быть рассматриваема арбитражным судом, а другая часть судом общей юрисдикции. В таких случаях исковое заявление необходимо разделить. В противном случае суды не смогут рассматривать неподведомственные им дела.

Подготовка дела для судебного разбирательства проходит в соответствии с содержанием искового заявления, сущностных обвинений истца и ответных заявлений ответчика. Разрешение споров проводится в рамках правового поля, определённого Гражданско-процессуальным и Арбитражно-процессуальным кодексами РФ.

Жилищные споры довольно сложны в рассмотрении, так как необходимо учитывать множество нюансов. Обычно к рассмотрению дела привлекается большое количество лиц, часто не обойтись без экспертизы, прокуратуры и даже органов опеки (когда в деле фигурируют несовершеннолетние).

За время судебной практики, выработались основные подходы к разрешению тех или иных жилищных споров, например:

• при выселении граждан, суду необходимо определить подходящее для переселения жилое помещение;
• в спорах, связанных с перепланировкой, необходимо выяснить, получено ли согласие нанимателя, также необходимо провести консультации с коммунальными службами;
• в спорах, связанных с выселением из служебных жилых помещений, необходимо выяснить, действительно ли они относятся к служебным и т.д.

Сроки исковой давности

В ходе рассмотрения гражданских исков, органы власти обязаны учитывать сроки подачи заявления истцом. В статье 256 Гражданского кодекса РФ прописано, что исковая давность – это промежуток времени, за который потерпевшая сторона имеет возможность передать своё исковое заявление в суд или иной орган судебной власти, для защиты своих прав.

Статья 257 определяет этот срок в три года, если не оговорена другая исковая давность, которая по длительности может быть больше или меньше среднего установленного срока. Исковая давность длительностью в один год устанавливается для спорных моментов, связанных с договором дарения, а также для вопросов, связанных с неправомерными действиями исполнителя завещания. Статья 258 устанавливает исковую давность в пять лет.

Это касается сделок, совершённых в результате подлога, обмана или насилия. Десятилетний срок исковой давности установлен статьёй для обращений граждан, связанных с последствиями заключения сделки, не отвечающей обязательным требованиям закона. Следует признать, что у современных судов нет чёткого определения сроков исковой давности, прописанной законодательно.

Кроме того, исковая давность может регулироваться и другими законодательными актами. Так, например, в соответствии с положениями Трудового кодекса РФ, работник предприятия имеет право обратиться в судебные органы для взыскания задолженности по зарплате на протяжении неограниченного времени.

Решения трудового спора имеют исковую давность в три месяца, а спорные моменты, касающиеся увольнения, должны разрешаться в месячный срок. Для взыскания с материально ответственного работника имущественного ущерба, действует установленный исковой период один год.

Досудебное урегулирование

В большинстве случаев, для разрешения конфликта, стороны обращаются в суд.

Судебное разбирательство не требуется, если:

• действия контрагента не устраивают истца, однако контрагент готов к переговорам;
• контрагент является родственником или имеет другую значимость для Вас;
• вы не хотите обращаться в судебные органы.

Другими словами, данный вариант урегулирования споров заключается в том, что юрист пытается убедить контрагента в некорректности его действий, а иногда и в нарушении правовых норм.

Медиация

В некоторых случаях в споре принимает участие третье, незаинтересованное лицо. Тогда такой спор называется претензионным или медиацией. Медиация, как способ альтернативного разрешения споров, существует с древних времён. Этот способ разрешения конфликтов давно практикуется по всему миру, однако в нашей стране он появился относительно недавно.

Как отмечалось выше, под медиацией подразумевается введение в процесс разбирательства третьей стороны, так называемого медиатора. Этот человек призван помочь сторонам прийти к обоюдному, выгодному для всех решению спора. Очень желательно, чтобы в качестве посредника выступал юридически грамотный человек, адвокат. Преимущества от привлечения адвоката обусловлены несколькими причинами:

• отсутствует вероятность возникновения новых конфликтов;
• соблюдается необходимая конфиденциальность процедуры примирения;
• досудебное разбирательство можно прекратить в любой момент;
• нет лишних финансовых расходов;
• медиация позволяет найти решение спора с соблюдением уважительного отношения к его участникам;
• медиация экономит время, деньги и нервы участников конфликта;
• медиатор соответствующим образом позаботится о формировании и сборе доказательной базы, составит исковое заявление с учётом всех норм законодательного права.

Основным отличием медиации от традиционного способа разрешения конфликта, является тот факт, что медиация подразумевает всего лишь убеждение сторон, не основанное на каком-либо правовом регулировании.

Всё большую роль в сделках, связанных с недвижимостью, играют строительные и страховые компании, банки, биржи.

Ранее, большинство жилищных споров рассматривалось органами административной власти.

На сегодняшний день каждый гражданин имеет право отнести своё заявление в суд. Для улучшения ситуации на жилищном рынке, необходимо усовершенствовать законодательную базу, в соответствии с современными потребностями общества, а также заботиться о юридической грамотности населения.