Не секрет, что процесс сдачи своей недвижимости в аренду является дополнительным доходом для наёмщика, который в обязательном порядке облагается налогом.
Раздел I. Типы и случаи налогообложений
Шаг 1. Поход в инспекцию
Для уплаты налога необходимо обращение в налоговую инспекцию (ФНС) по месту своей прописки (регистрации), независимо от адреса, по которому сдается имущество.
Если квартира сдаётся по доверенности, налоги всё равно платит хозяин квартиры.
В инспекции подается декларация, составленная налогоплательщиком (или специалистом), в которую включена вся совокупность доходов по истечению года, несмотря на то, выплачен ли налог или нет.
Данная декларация должна быть предоставлена в ФНС не позднее 30 апреля:
- Лично.
- Через представителя.
- По почте.
Декларация не потребуется, если квартиросъемщик – лицо юридическое, потому, что все необходимые налоги были удержаны и списаны со счёта компании.
Важно знать, что кроме перечня документов (Паспорт, декларация) в инспекции могут попросить предъявить:
- Договор найма.
- При безналичной оплате квартиры – выписку с банковского счёта.
- При наличном расчёте – акт передачи денежных средств.
Не забываем взять реквизиты инспекции, для выплаты задолженности.
Шаг 2. Подсчёт налогообложения
Производиться самостоятельно. Налоговая ставка зависит от случая.
Случай 1. Физическое лицо.
Все физические лица рассчитываются по системе НДФЛ.
Ставки:
- 9 % — за полученные дивиденды в 2015 году.
- 13% — если гражданин РФ проживает в своей стране более 6 месяцев в году. (Налоговый резидент РФ).
- 30% от полученного платежа, в случае, проживания в России менее 183 дней в год. (Налоговый нерезидент РФ).
Случай 2. Юридическое лицо
Зависит от выбранной системы налогообложения компании.
Ставки:
- 6 % — по системе УСН («Упрощёнка»).
- 15 % — по классической системе расчёта.
Декларация подаётся так же, 1 раз в год (3-НДФЛ), а вот выплаты производятся ежеквартально:
| Период | Срок сдачи |
|---|---|
| За 2015 г. | 18.03.2016 г. |
| За 1 квартал 2016 г. | 28.04.2016 г. |
| За полугодие 2016 г. | 28.07.2016 г. |
| За 9 мес. 2016 г. | 28. 10.2016 г. |
Случай 3. Предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ).
- 6% — на весь доход, полученный от сдачи квартиры в аренду.
- 15% — от суммы, за вычетом произведенных расходов.
Шаг 3. Оплата
После того, как подана декларация, и все налоги подсчитаны, следует оплатить их, до 15 июля.
Вариант 1. Оплатить нужную сумму в отделении любого банка.
Вариант 2. Совершить платеж онлайн. (Через интернет).
Раздел II. Законные способы экономии
1. Налоговый вычет
Налоговым вычетом может воспользоваться любой гражданин РФ, доходы которого облагаются по ставке 13%.
Для этого нужно обратиться с заявлением о предоставлении вычета в ФНС.
Есть нюанс, если сумма вычетов больше суммы дохода, облагаемая база равна нулю.
Стандартные вычеты не переносятся на следующий год, возможен перенос на налоговый период. (календарный год).
2. Упрощённая система налогообложения (УСН)
Это самый популярный налоговый режим среди малого и среднего бизнесов. Ведь ИП влечёт за собой дополнительную налоговую нагрузку в виде НДС со ставкой 18%. То есть общий налог составит 31 %. (13 % НДФЛ + 118% НДС). Это достаточно много, поэтому выбирается упрощенная система налогообложения.
Хозяин квартиры регистрирует себя в ФНС в качестве ПБОЮЛ (Предпринимателя без образования физического лица) и выбирает УСН. Тогда налоги будут составлять 6 % — это налог со всего дохода в целом, или 15 % — доходы минус расходы.
Ставка выбирается единожды и в дальнейшем изменить её нельзя.
Важно знать, что придется:
- Открывать банковский счет.
- Вести бухгалтерскую отчетность.
- Переводить ежемесячно отчисления в Пенсионный фонд РФ.
Однако есть ограничения, налагаемые УСН:
- Совокупный годовой доход составляет не более 20 млн. руб.
- Стоимость имущества, сдаваемого в аренду не более 100 млн. руб.
И самое главное, на что следует обратить внимание, что ПБОЮЛ рискует всем своим имуществом.
3. Патент
В этом варианте наемщик регистрируется как ИП, но деятельность осуществляется на основе патента, о чем указано в статье 346.25.1. Налогового Кодекса РФ.
Патент можно взять сроком от 1 до 12 мес. на своё усмотрение. Стоимость его составляет 6% от предполагаемого дохода за год. Если патент выдан на меньший срок, осуществляется перерасчёт. Покупая патент, вы избежите уплаты налогов и подачи деклараций законным способом.
Нужно обратиться с заявлением в налоговый орган по месту постановки предпринимателя на учет.
Раздел III. Частые вопросы
Нужно ли регистрировать договор аренды в ФНС?
Если договор заключен на срок менее года (12 месяцев), то нет, в противном случае придется пройти регистрацию.
Правда ли, что когда заключён договор аренды на 11 месяцев, налоги можно не платить?
Нет, налоговые отчисления платятся независимо, на какой срок вы заключили договор.
Нужно ли прописывать в декларации доход за коммунальные услуги?
- Не нужно, в случае, когда квартиросъемщик платит за только за свет и воду, потребляемыми по факту и отраженных на счётчиках.
- А если жилец платит за все к.у., включительно, такой доход прописывается в декларацию.
Как сдать квартиру в аренду, чтобы не платить налоги?
Если квартира сдаётся в аренду родственникам или знакомым по договору безвозмездного пользования, то с налоги не начисляются.
Как могут доказать факт сдачи квартиры в аренду?
Самое главное и основное доказательство зафиксированный факт о получения денег, это могут быть расписки, графики платежей или выписки с банковского счета.
Ставки налогов на доходы от аренды в 2016-2017 году?
Изменение налоговых ставок в 2016 – 2017 гг. производить не планируется.
Что ждет тех, кто не заплатит налог?
Многие интересуются, что будет тем, кто сдает квартиру без налогов. Платить налоги или нет — личное дело каждого, однако за неуплату налогов в соответствие со статьей 122 НК РФ начисляется штраф. Минимальный размер штрафа составляет 20% от неоплаченной суммы налогов, максимальная ставка – 40%.
Что будет, если забыл подать декларацию и упустил сроки?
В соответствии со статьёй 119 НК РФ непредставление декларации несёт за собой штраф, в размере от 5 до 30% за каждый просроченный месяц.
Какие налоги платить, если квартиру хочу сдать разово?
Налог в таком случае будет подоходный, составляет 13% в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц». Его сумма будет зависеть от совокупности доходов из различных источников за год.
В завершении данной темы хотелось бы сказать, что уплата налогов остается на совести собственника квартиры. Уплатив все, можно засыпать со спокойной душой и не бояться, что квартиранты нанесут большой материальный ущерб и останутся безнаказанными, либо «добрые» соседи позвонят в налоговую инспекцию. Большая часть рынка аренды остается в тени, но уже происходит принятие мер по предотвращению данной ситуации.
НДФЛ или УСН, что выбрать? Ответ на видео
На видео ниже приводится сравнение двух систем налогообложения и анализируется, какая же из них выгоднее при сдаче квартиры в аренду.